Minulý příspěvek pojednával o otázce jednostranného zvyšování nájemného pronajímatelem v případech, kdy nájemné bylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce, a nikoliv na základě právního předpisu (tzn. nevztahuje se na případy tzv. regulovaného nájemného).
V tomto příspěvku se budeme věnovat případům, kdy má pronajímatel zákonné právo zvyšovat nájemné v důsledku úprav, kterými došlo ke zvýšení užitné hodnoty pronajatého bytu.
Zákon v prvním kroku umožňuje uzavřít pronajímateli s nájemci dohodu o zvýšení nájemného, a to za splnění následujících podmínek:
- pronajímatel provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody;
- zvýšení nájemného nepřesáhne výše deseti procent účelně vynaložených nákladů ročně;
- se zvýšením nájemného vysloví svůj souhlas alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě (pak platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce v domě, v opačném případě platí dohoda jen pro nájemce, kteří svůj souhlas udělili).
Pro úplnost je nutné uvést, že se v podstatě jedná o případy, kdy v důsledku stavebních úprav pronajímatele objektivně dojde ke zlepšení kvality nájmu. Nepostačí tedy běžná údržba pronajaté věci. Nedojde-li k výše uvedené dohodě stran, může se pronajímatel se svým návrhem na zvýšení nájemného z těchto důvodů obrátit na soud (obdobně jako u jednostranného zvyšování). V případě takovéhoto návrhu může soud zvýšit nájemné pouze o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně. Zákon ve prospěch pronajímatele zakládá vyvratitelnou právní domněnku, že náklady vynaložené pronajímatelem byly vynaložené účelně (prakticky to znamená, že než nájemci prokáží opak, má se za to, že je pronajímatel vynaložil účelně). Návrh pronajímatele samozřejmě musí obsahovat výši nového nájemného a musí dokládat splnění podmínek pro jeho zvýšení – v opačném případě k němu soud nebude přihlížet.
Imrich Bodor, advokátní koncipient
Rabas, advokáti s.r.o.
