Koupě bytu patří k jedné z nejzásadnějších investic, kterou člověk během života činí. Je nutné být maximálně opatrný a pečlivý. I menší chyba totiž může způsobit, že skončíte bez bytu i bez uhrazené kupní ceny.
Nutné je v kupní smlouvě správně a úplně vymezit byt, který chcete koupit. Opomenutí některého povinného údaje o bytu či chyba v označení bytu Vás budou stát další čas a peníze. S novým občanským zákoníkem došlo ke změně v pojetí bytů, proto je při vymezení nutno věnovat pozornost i tomu, zda v domě došlo k vymezení bytů za účinnosti staré právní úpravy či nového občanského zákoníku.
Důležité je zjistit aktuální právní stav bytu z katastru nemovitostí (zde uvidíte, kdo předmětnou nemovitost vlastní, případná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, exekuční řízení apod.). Český úřad zeměměřictví a katastrální nabízí zdarma nahlížení do katastru nemovitostí, kde lze získat základní představu o stavu bytu. Ne všechna bytu nemovitosti lze tímto způsobem zjistit, proto je vhodné do kupní smlouvy zařadit prohlášení prodávajícího, že byt není zatížen žádnými právy třetí osob (samozřejmě vyjma těch, které případně jako kupující akceptujete) s právem od smlouvy odstoupit, pokud by se takové prohlášení prodávajícího ukázalo jako nepravdivé.
Trvejte na tom, aby Vám prodávající předložil potvrzení od společenství vlastníků jednotek o tom, že nemá vůči společenství vlastníků žádné dluhy. Lehce se totiž může stát, že nastoupíte do pozice dlužníka vůči společenství vlastníků jednotek namísto prodávajícího. Rovněž je vhodné prověřit dluhy prodávajícího i u dalších poskytovatelů služeb, neboť by následně mohl nastat problém s převodem služeb na Vás jakožto nového odběratele.
Rozhodně doporučujeme prověřit prodávajícího v insolvenčním rejstříku. V případě koupě bytu od nesolventní osoby riskujete, že o koupenou nemovitost přijdete a dokonce nedostane zpět ani uhrazené peníze na kupní cenu.
K úhradě kupní ceny využijte advokátní, notářskou či bankovní úschovu, která ochrání Vaše peníze a zároveň prodávajícímu poskytne jistotu, že mu bude kupní cena uhrazena, pokud dojde ke vkladu vlastnického práva k bytu ve Váš prospěch do katastru nemovitostí. V opačném případě riskujete, že o své peníze přijdete. Pouze ochranná lhůta (20 dnů od podání návrhu na zápis Vašeho vlastnického práva k bytu), během které ze zákona k přepsání vlastnického práva na Vás dojít nesmí, je dost dlouhá na to, aby se odehrála řada věcí ve Váš neprospěch. Majitelem bytu se totiž stanete nikoli okamžikem podpisu kupní smlouvy, ale až zápisem Vašeho vlastnického práva k bytu do katastru nemovitostí.
V neposlední řadě je vhodné si byt řádně prohlédnout, informovat se na stav revizí elektřiny, plynu a zjistit stav společných prostor.
S koupí bytu je spojena povinnost kupujících podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Prodávající by si měli pozor na daň z příjmů.
Odlišný průběh má koupě tzv. družstevního bytu, který je ve vlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytuje do nájmu svým členům.
Pokud chcete mít jistotu, že se vyvarujete možným rizikům a ztrátě peněz, neváhejte se na nás obrátit a my Vám pomůžeme.
JUDr. Ivana Němcová
advokátka
